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北京楼市实探:二手房挂牌增4000多套

房地产的这只“夜壶”又被拎起来了,毕竟在经济下行压力加大的背景下,中国还没有找到一个既能够拉动消费,又能够拉动投资的行业。新能源汽车行业虽然有一定的潜力,但其体量却仍然远远无法和地…

房地产的这只“夜壶”又被拎起来了,毕竟在经济下行压力加大的背景下,中国还没有找到一个既能够拉动消费,又能够拉动投资的行业。新能源汽车行业虽然有一定的潜力,但其体量却仍然远远无法和地产来媲美。
但这次宽松能够真的带来地产的全面复苏么,我觉得很悬。如今,“房住不炒”的精神已经深入人心,而地产作为投资品,其收益这几年也不是很好,毕竟中国的城市化已经到了一个很高的水平,而北上广深这样的一线城市,其扩张的动能也不是很足。存量为主的房市下,只有“稳”才能符合政府和购房者的要求,坐地起价或者捂盘不卖都不是明智的行为,谁能知道这一次“打鸡血”能够持续多久的疗效呢。

北京的房价依然很贵,购房者的痛点依然很多,想在这个城市立足仍然很难,这些却都不是降首付,降利息能够解决的。在居民收入不振的情况下,地产的未来也堪忧。

“从9月1日晚‘认房不认贷’政策发布开始,电话就基本没有停过,全是咨询、约带看的客户。特别是周末两天,我们连吃饭的时间都没有。”北京多位中介人士向中国证券报记者表示,“带看、成交量都是之前的几倍。”

链家的一位中介人士向记者展示了北京地区二手房数据库,数据显示,目前,北京地区二手房挂牌房源已经激增到155016套。“从出政策开始,北京增加了4000多套房源,很多房源还没来得及展示。就这几天,基本每个小区都有新增房源,大一点的小区能增加10多套。”上述链家中介人士告诉记者。

成交、带看双增

9月4日,在北京西二环附近一家链家门店,记者看到,门店里坐着几位等着看房的客户。“这边是学区,挂牌量基本没有新增,但一个周末我们卖出去7套房子。二季度我们店基本没有成交,这两天成交的房源,价格我们磨了很久,基本都低于市场价。”中介赵亮(化名)告诉记者。

赵亮介绍,“成交的基本都是换房客户,很多是先买后卖,以前我们告诉客户2个月能走完买卖流程,现在一般都预留6个月时间,防止非核心区的房子卖不出去。”

“我今天从早上起床到现在,一共带了3拨客户,有看新房的也有看二手房的。都还没顾上去门店,接上客户就去看,中间要回各种咨询电话和微信,真是忙坏了。现在接触到的大多数是改善型客户,这些人是最活跃的。”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹(化名)告诉记者。

王虹介绍,北京地区二手房市场已经有段时间没这么热闹了。今年最火的3月份,全市一个月成交了2万多套房,之后就开始下滑;最冷的是7月份,整个北京二手房成交没有过万套。

据北京住建委官网数据统计,8月份,北京二手房成交10960套,环比上涨12.8%,同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间,但和7月相比,北京二手房成交量有所回暖。

挂牌量激增

记者在链家数据库中看到,目前,北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套,而政策出台前,挂牌量不足15.1万套。“一般来说,北京二手房市场10万套至11万套算是比较正常,超过这个界限就属于滞销。从6月份开始,二手房挂牌量一直在14万套上下,现在属于绝对的高位。”链家中介人士李梅(化名)对中国证券报记者表示,“挂牌的基本都是非核心区的房子,核心区释放的比较少。”

在李梅看来,未来一段时间挂牌房源量将呈增加趋势。“很多房源我们还没有来得及展示出来,也有一些房源资料不全隐藏起来的。另外政策出台后,想挂牌卖房置换的人非常多。短时间内,挂牌量还会持续增加。二手房挂牌量如果想降下来,最重要的一点是,刚需进场接盘这些置换、改善型客户手里的刚需盘。只有刚需入场,这个市场才能活跃,置换、改善型客户刚需盘变现后,才能去买新房或学区房。”李梅告诉记者。

李梅表示,新政策出台后,预计会释放一些刚需盘,但目前还不知道量有多大。“比如,新政出台前,在外地有房有贷就算有过贷款记录,在北京需要执行二套贷款政策,如果是普通住宅,只能贷4成款,但如果是非普通住宅,只能贷2成款。现在只要还清贷款,在北京无房,就可以算首套执行贷款。这样一来,对这部分客户将形成利好。”李梅告诉记者。

豪宅网总经理刘军对中国证券报记者表示,“认房不认贷”政策出台后,对于刚需客户影响有限,影响最大的是改善型住房客户。北京的普通住宅标准是五环以内总价低于468万元,新政出台后,置换型客户首付比例可以从以前的6成降低到3.5成。而高于468万元的住宅是非普通住宅,新政出台后,置换型客户首付比例可以从以前的8成降低到4成。对于买非普通住宅的客户而言,是大利好,特别是800万元以上的住宅,刺激作用会很大。

“新房全面调价”消息不实

新房方面,“认房不认贷”政策一出台,有消息称北京地区“开发商取消新房优惠政策”。中国证券报记者对多个北京地区新房楼盘进行咨询发现,这种情况并不多见。很多楼盘之前的折扣仍然存在,带看也没有明显增多。但是,有部分楼盘带看出现排队的情况。

“我们楼盘是97折折扣,除此之外,还有一些特价房。目前这些优惠政策都在,带看也比较正常。我们在积极营销客户,后续还要看市场。”通州区某楼盘销售告诉记者。

在大兴西红门,则是另一番景象。由于楼盘和多个中介有合作,政策放开后,很多中介将客户送到了售楼处。“新房销售最省心省力,提成也比较高,如果是改善型客户,我们首推合作的新房楼盘。”有中介告诉记者,“西红门有几个新盘,属于五环以内,价格每平方米在6万元左右,新政之前,很多改善型需求客户首付凑不够,现在只要还款没问题,都能买得起了。所以这两天这些盘很火,看房需要排队。楼盘接待人员就这么多,愿意等就等,不愿意等就算了。附近一个楼盘一夜之间卖了10多套。”

“北京的新楼盘之前最好卖的是两居室,新政出台后,三居室、四居室的认购情况明显好转。短期内,本身产品不错、比较畅销的楼盘,应该很快会出现抢房、清盘情况。对于二类改善盘来说,能上车的客户多了,销量也会有一定的提升。”刘军告诉记者。

购房者心态不一

购房者张强(化名)告诉中国证券报记者,除了首付款压力外,购房者面前还有绕不开的还贷压力。“现在规定房贷每个月的还款额不得低于每月流水的50%,如果贷款200万元,每个月至少需要3万元的工资流水;贷300万元,则需要4万元的工资流水,需要足够的薪金来支撑。”张强说。

链家中介人士向中国证券报记者算了一笔账。目前,北京首套房贷款利率是4.75%,二套房是5.25%。100万元贷款分25年还清,每月需要还5700元;200万元对应还款11400元,300万元对应还款17100元,400万元对应还款22800元。“工资流水至少是月还款额的两倍。”链家中介人士表示。

刚需购房者宋玉(化名)告诉中国证券报记者,这个政策是利好政策,中期肯定会有提振效果。但是短期噪音太大,之前看好的房子,业主现在态度有点变化,但房子没有到需要抢购的程度,所以近期还是选择观望一段时间。

外地有房有贷、北京无房的张丽丽(化名)则告诉中国证券报记者,外地的房子买在了高点,现在出手就是“亏”。但比之前好的是,政策出来之前,把外地房子“割肉”卖掉,在北京还得按照二套贷款执行,凑不够首付。政策出来之后,可以按照首套贷款执行,首付总算够了。“即便是亏,如果卖得掉,会尽快出手外地的房产买北京的房子。”张丽丽告诉记者。

此外,记者走访中还了解到,购买核心区、总价在千万元级别的购房者,新政出台前很多是全款,目前依然是全款为主。“买核心区房产的家庭,很多不止有一套房子,所以对他们的影响不大。”链家中介人士告诉记者。

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作者: 王斌

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