王斌
2023年已步入尾声。经历了这一年的漫长调整，在即将到来的2024年，房地产行业会迎来复苏与反弹吗？
市场能否复苏
依赖于购房预期修复程度
曾经的国民经济支柱产业——房地产行业，在2023年成了经济复苏的主要“拖累”。拉动经济的“三驾马车”中，投资受到的影响最为明显。国家统计局数据显示，1—10月份，全国固定资产投资(不含农户)419409亿元，同比增长2.9%。如果扣除房地产开发投资，则是同比增长7.2%。
7月24日召开的政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要论断，随后中央和地方接连发力优化楼市政策，促进房地产市场平稳运行。有业内分析人士认为当前楼市政策环境“已接近2014年最宽松阶段”。
但居民收入预期较弱、房价下跌预期较强等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。
“展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复。”在2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会上，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示。
中银国际证券首席经济学家徐高表示，当前房地产市场的主要矛盾是地产开发商信用风险。“当老百姓发现地产开发商融资很紧缺、信用风险很高，他们会担心自己买的期房能不能顺利交房。融资紧缩引发了购房者对于地产开发商的忧虑，使他们不敢买房。”而“认房不认贷”等需求面刺激政策并未触及这一主要矛盾，因而效果有限。
黄瑜认为，整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢的影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
“三大工程”
将成为未来政策发力主要方向
在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，随着行业发展进入新阶段，房地产新模式正在加快构建。
今年10月底召开的中央金融工作会议提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”，随后“三大工程”屡次在重要会议中被提及。分析人士认为，“三大工程”(保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设)将是2024年政策发力主要方向，预计对稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。
中指控股指数研究部总经理曹晶晶表示，随着“三大工程”的推进，预计保障房建设将在2024年取得一定进展，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度积累更多实践经验。
曹晶晶谈到，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性。
同时，她强调，随着房地产行业发展进入新阶段，房地产企业也要顺应时势变化，合理调整策略。一方面，可以把握保障房开发建设的机会，为政府提供代建服务；另一方面，要顺应住房供给体系的变化，适时调整产品策略，提升产品力与服务力，更好地满足改善性住房需求。
