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千亿资产的潮汕老板,走到违约边缘

1030亿资产的老牌地产商,绝境求生。 12月20日,华南城公告,2024年7月到期的票据,已获得持有人同意,拟展期至2027年8月19日,年利率从9.0%降至4.5%,未偿还本金…

1030亿资产的老牌地产商,绝境求生。

12月20日,华南城公告,2024年7月到期的票据,已获得持有人同意,拟展期至2027年8月19日,年利率从9.0%降至4.5%,未偿还本金金额约2.36亿美元

华南城创始人、联席主席郑松兴,依然高兴不起来。

另有4笔票据(包括2024年4月、6月、10月及12月到期票据),尚未取得持有人的必要同意,未偿还本金金额合约11.12亿美元

这是郑松兴引入深圳国资特区建发集团之后,再度寻求债务展期,可惜未获全功,后续若不能协商一致,则将违约。

国资救场,依旧艰难。

仓促展期

华南城的这波美元债展期,有点仓促。

12月4日,郑松兴才联署签名,发布债权人意见征求公告,距离12月20日的宽限期,仅剩16天。

“目的是最大限度保持不触发违约。”

他和联席主席李文雄解释,过去三年,一直在竭尽全力积极化解流动性危机,“将用尽一切办法维持公司的正常运营。”

李为特区建发董事长,代表华南城的大股东。

华南城在公告中着重描述不利影响,如房地产销售下滑、预算资金监管、房企负面信用危机以及汇率贬值等,只是未明确,大股东是否给予支持

来源:华南城

让郑松兴等大伤脑筋的美元债,已全面展期过一次。

去年7月,特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”,为华南城和郑松兴成功争取多数投资人同意,实现五笔美元债展期。

这次展期,本金总和约为百亿人民币,其中,3笔美元债在2022年初即已展期。

公司已经累计支付美元债券本息近5亿美元,总本息还款比例超过25%。”华南城透露,从去年初首次展期至今,其偿付比例远高于市场的平均水平。

残酷的现实是,受销售下滑等影响,其现金流状况未得到根本性修复。

12月18日,郑松兴等再发公告,宣布“没钱”,不只展期境外债,12月到期的5亿元境内债务,也无法支付。

国资驰援

“有了国资的驰援,还走到这一结果,令人错愕。”

一家粤系房企人士表示,其在11月就听闻华南城再次寻求展期的消息,没想到其背靠国资,依然未摆脱困境。

2022年5月,郑松兴接受特区建发入股,后者以19亿港元认购33.5亿股新股,持股比例达29.28%。

创始人郑松兴的持股比例,则稀释至20.16%,让出第一大股东的位置

有了国资背书,郑松兴的偿债和展期事务,进展变得顺利。

先在去年8月,完成5笔美元债全面展期,且统一了年息率。

“去年之所以同意,接受利率下降,主要在于相信特区建发的维好协议,且本金偿付的日期非常明确。”

一位债券持有人告诉《21CBR》记者,他的那笔债券,本来年息为11.5%,降为9%。

客观地说,特区建发的确尽了全力。

这家国资,去年两度接盘华南城的资产,涉及物业和西安华南城股权,注入资金超过62亿元

11月,郑松兴得以与大股东合作,盘活南昌、郑州、南宁项目;特区建发旗下公司牵头,设立股权投资基金,总规模约110亿港元,为项目注入资金。

今年3月,又是特区建发帮忙,华南城与11家银行签署银团贷款合同,总额约60亿元,贷款期三年,年利率仅4.7%。

这是郑松兴创业以来获得的最大单笔融资,通过置换高息贷款,预计每年利息成本,就将节省2-3亿元。

无奈,华南城债务沉重,造血能力跟不上。

今年4-9月,华南城经营业务,收入只有25.16亿港元,同比减少12.6%;截至9月末,其总计息债务,则高达319亿港元

同时,郑松兴手头能用的现金,则只有13亿港元,短期内债务缺口较大。

展期未全部通过,这道坎,他确实不易过。

期待渡劫

困于债务的郑松兴,曾经也是一个造富神话。

2002年,这位潮汕商人联合多位老乡,斥资26亿元共同创业,用时380天,就打造出深圳华南城。

来源:华南城

其后,郑松兴又将华南城模式,复制到西安、郑州等地。

华南城非一般地产企业,定位于综合商贸物流中心的开发商和运营商,从事专业批发市场、仓储物流配送、综合物业管理等业务,操盘项目规模都很大,收入相当部分,则来自物业销售。

截至9月,华南城总资产为1033亿,可是,郑松兴在全国只有8个项目,均为超级大盘,多个项目,建筑面积在百万平米以上。

巅峰时期,华南城市值超300亿港元,甚至腾讯都有兴趣,前后入股23亿港元。

郑松兴的项目资产,整体较为清晰,且多位于省会城市,尤其在深圳,拥有可观土地,潜力巨大。

据公开披露,深圳华南城一期城市更新项目计划,地块占地面积为43万平方米,预计更新后建筑面积超过250万平方米,整体商业价值就超过1000亿元

早先,郑只是困于流动性,基本盘尚扎实,这是特区建发入股的关键考量。

无奈,楼市下行影响物业销售,其商贸业务的复苏也较缓慢,这些都超过了郑松兴和特区建发的预期。

目前,郑松兴团队在处理债务同时,同步在提生园区运营,稳定商户,完善产业生态圈。

比如,今年4月,他们和中壹汉方馆(深圳)中医药公司一起,联手打造张仲景国医大学(深圳)、中医药科技产业园。

现在,美元债展期未全面通过,又生变数。

“若展期失败,公司的正常运营及还本付息将全面中断,大股东对华南城的支持也无法实行。”华南城之前称。

据20日郑松兴、李文雄的联署公告,69.87%的票面总额持有人,投票支持了征求同意,不排除可能再“提供更佳或更优的条款”。

多数债权人,还是给予了体谅,希望华南城能安然渡劫。

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作者: 王斌

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